Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? 5 Yıl Şartı ve Kira Artışı

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? 5 Yıl Şartı ve Kira Artışı

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde, kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini sağlayan hukuki yoldur. Özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracıların ödediği kira bedeliyle güncel piyasa kiraları arasında önemli farklılıklar oluşması, kira tespit davalarını gündeme getirmektedir.

2026 yılı itibarıyla kira tespit davalarının temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleridir.

Kira tespit davasında en çok merak edilen konuların başında beş yıllık süre, emsal kira bedelleri, TÜFE oranı, ihtarname ve davanın açılabileceği zaman gelmektedir.

Ancak kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, kiraya verenin istediği kira bedelini tek taraflı olarak belirleyebileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, kanundaki ölçütlere göre yeni kira bedelini belirler.

Bu değerlendirmede taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve hakkaniyet ilkesi birlikte dikkate alınır.

Önemli bir diğer husus, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasının zorunlu olmasıdır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, 2026 yılında da uygulanmaktadır.

Kira tespit davası ile kiracı tahliye davası da birbirinden farklıdır. Kira tespit davasının amacı kiracının taşınmazdan çıkarılması değil, kira bedelinin hukuka uygun biçimde belirlenmesidir.

Bu rehberde kira tespit davasının nasıl açılacağı, beş yıl şartı, 2026 kira artış kuralları, TÜFE hesabı, emsal kiraların etkisi, otuz günlük ihtar süresi, arabuluculuk, görevli mahkeme, bilirkişi incelemesi ve davanın sonuçları ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, taraflar arasında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan davadır.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 344 ve 345 hükümleri önem taşır.

Kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinden farklı bir hukuki konudur.

Kira tespit davasının amacı nedir?

Davanın temel amacı, kira bedelinin kanuni ölçütler çerçevesinde belirlenmesidir.

Kira bedelinin hangi esaslara göre hesaplanacağı, kira ilişkisinin süresine ve sözleşme hükümlerine göre değişebilir.

Kira tespit davası kiracıyı evden çıkarır mı?

Hayır.

Yalnızca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesi, kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.

Tahliye için Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatta düzenlenen ayrı koşulların bulunması gerekir.

2. Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davada, taraflar arasında hukuken korunabilir bir kira ilişkisi bulunması önemlidir.

Davanın hangi kira dönemi için açıldığı ve kira bedelinin hangi hukuki ölçütlere göre belirleneceği ayrıca incelenmelidir.

Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır

Kira sözleşmesinin varlığı ve tarafların sıfatları belirlenmelidir.

Yazılı kira sözleşmesi önemli bir delil olmakla birlikte kira sözleşmesi, kanuni istisnalar dışında, yalnızca yazılı şekilde kurulabilen bir sözleşme değildir.

Kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yarar bulunmalıdır

Taraflar arasındaki kira bedeline ilişkin uyuşmazlığın niteliği ve talep edilen dönemin özellikleri önemlidir.

Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmelidir

Kira ilişkisinden kaynaklanan tespit uyuşmazlıklarında, kanuni koşullarla dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

3. Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Şartı Var mı?

Bu konu, kira tespit davalarında en sık yanlış anlaşılan hususlardan biridir.

Kira bedelinin tespiti için her durumda beş yıl beklenmesi gerektiği söylenemez.

Ancak beş yıllık süre, kira bedelinin hangi ölçütlere göre belirleneceğini önemli ölçüde değiştirir.

TBK 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun kira belirlenmesi mümkündür.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılır mı?

Kanuni koşullarla kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.

Ancak beş yıl dolmadan yapılacak belirlemede, kural olarak TBK 344'ün ilk iki fıkrasındaki TÜFE sınırı önem taşır.

Bu nedenle beş yıl dolmadan açılan dava ile beş yıllık dönemin sonunda açılan dava aynı değerlendirme esaslarına tabi değildir.

Beş yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedele çıkar mı?

Hayır.

Kiraya verenin veya kiracının tek taraflı açıklamasıyla yeni piyasa kirası otomatik olarak yürürlüğe girmez.

Taraflar anlaşabilir veya kanuni koşullarla mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Beşinci yıl mı, altıncı yıl mı önemlidir?

TBK 344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerini esas alır.

Örneğin 1 Ekim 2021 tarihinde başlayan bir yıllık konut kira sözleşmesinde, beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından 1 Ekim 2026 tarihinde başlayan yenileme dönemi bakımından emsal kira bedellerine dayalı tespit değerlendirmesi gündeme gelebilir.

Başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi ve yenilenme dönemleri doğru hesaplanmalıdır.

4. 2026 Yılında Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki artış anlaşmaları, kural olarak bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Ancak kanunun beş yıllık kira ilişkileri için öngördüğü özel düzenleme saklıdır.

Kira artışında yıllık enflasyon mu kullanılır?

Hayır.

Kira artışı bakımından esas alınan oran, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Bu oran, kamuoyunda açıklanan yıllık veya aylık enflasyon oranıyla aynı olmayabilir.

Kira artışı her ay yapılabilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin yenilenmesiyle ilgili kira artış kuralları uygulanır.

Kiraya verenin her ay kendiliğinden yeni bir kira bedeli belirleyebileceği yönünde genel bir kural bulunmamaktadır.

Kira artışı yüzde 25 ile mi sınırlı?

Hayır.

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

2026 yılı için genel olarak TBK 344'teki TÜFE esaslı düzenleme uygulanmaktadır.

Ancak beş yıldan sonraki emsal kira değerlendirmesi, bu genel artış mekanizmasından farklıdır.

5. 2026 Kira Artışı Hesaplama Örneği

Aylık kira bedelinin 20.000 TL olduğu varsayılsın.

Yenileme döneminde uygulanabilecek TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının örnek olarak yüzde 30 olduğu kabul edilsin.

Bu durumda:

20.000 TL × %30 = 6.000 TL artış.

Yeni aylık kira bedeli:

20.000 TL + 6.000 TL = 26.000 TL.

Bu yalnızca hesaplama yöntemini açıklayan varsayımsal örnektir.

Yüzde 30, Kasım 2026 için doğrulanmış bir kira artış oranı olarak verilmemiştir. Gerçek işlemde ilgili yenileme dönemine uygulanacak resmî TÜİK oranı kullanılmalıdır.

Sözleşmede daha düşük artış oranı varsa ne olur?

Geçerli sözleşme hükmünün içeriği ve kanuni üst sınır birlikte değerlendirilir.

TBK 344'teki oran, her sözleşmede mutlaka uygulanması gereken sabit artış yüzdesi olarak düşünülmemelidir.

Sözleşmede TÜFE'den yüksek artış yazıyorsa ne olur?

Beş yıllık özel tespit rejiminin dışındaki yenileme dönemlerinde, TBK 344/1'deki yasal üst sınır önem taşır.

Taraflar sözleşmeyle kanunun izin verdiğinden daha yüksek olağan yenileme artışını geçerli hâle getiremez.

6. Beş Yıldan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

TBK 344/3 kapsamında hâkim, kira bedelini belirlerken birden fazla unsuru dikkate alır.

Bunlar arasında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet bulunur.

Bu sebeple beş yıldan sonra kira bedelinin mutlaka belirli bir yüzde artırılacağına ilişkin genel bir kural yoktur.

Emsal kira bedeli nedir?

Emsal kira bedeli, dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilecek nitelikteki diğer taşınmazların kira değerini ifade eder.

Taşınmazların bulunduğu yer, büyüklükleri, kullanım özellikleri ve sözleşmelerinin tarihleri karşılaştırmada önemlidir.

Aynı binadaki dairelerin kirası esas alınır mı?

Aynı binadaki benzer daireler önemli emsal oluşturabilir.

Ancak kat, cephe, büyüklük, bakım durumu, donanım ve kira sözleşmelerinin tarihleri gibi farklılıklar değerlendirilmelidir.

İnternet ilanındaki kira fiyatı yeterli mi?

İnternette yayımlanan ilanlar piyasa hakkında fikir verebilir.

Ancak ilanda istenen kira ile gerçekten kararlaştırılmış kira bedeli aynı olmayabilir.

Bu nedenle mahkeme değerlendirmesinde gerçek emsal kira ilişkileri ve diğer deliller önemlidir.

7. Eski Kiracı İndirimi Nedir?

Kira tespit davalarında sık karşılaşılan konulardan biri, uzun süredir taşınmazı kullanan kiracının durumunun yeni kira bedelinde nasıl değerlendirileceğidir.

Yargıtay uygulamasında taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel ile mevcut kiracı için hakkaniyete uygun kira tutarı arasında ayrım yapılabilmektedir.

Eski kiracıya mutlaka yüzde 20 indirim yapılır mı?

Hayır.

Bütün kira tespit davalarında uygulanacak değişmez bir eski kiracı indirim oranı bulunmamaktadır.

İndirimin gerekip gerekmediği ve miktarı, somut olayın özelliklerine ve mahkemenin hakkaniyet değerlendirmesine bağlıdır.

Eski kiracı indirimi neden yapılır?

Yargısal uygulamada mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması ve kira ilişkisinin devam etmesi, boş taşınmazın serbest piyasa koşullarındaki kira değerinden farklı değerlendirme yapılmasına neden olabilir.

8. Kira Tespit Davası Her Zaman Açılabilir mi?

TBK 345/1'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak bu ifade, mahkemenin belirleyeceği bedelin istenilen her geçmiş dönemden itibaren uygulanacağı anlamına gelmez.

Davanın hangi tarihte açıldığı ve kiracıya önceden yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı önemlidir.

Dava açmak için belirli bir ay var mı?

Dava yalnızca tek bir takvim ayında açılmak zorunda değildir.

Ancak belirlenen kira bedelinin hedeflenen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması isteniyorsa TBK 345'teki süreler dikkate alınmalıdır.

Süre kaçırılırsa dava hakkı kaybolur mu?

Her durumda hayır.

Fakat ilgili sürelerin kaçırılması, yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanabileceğini etkileyebilir.

Bu ayrım, dava planlamasında özellikle önemlidir.

9. Kira Tespit Davasında 30 Gün Kuralı

TBK 345/2, kira tespit kararının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması bakımından önemli süre koşulları düzenlemektedir.

Buna göre:

• Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olabilir.

• Ya da kiraya veren, bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim göndermiş olabilir.

İkinci durumda davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması, kanundaki koşullarla yeni bedelin ilgili dönemin başlangıcından uygulanmasına imkân sağlayabilir.

Kira tespit davasında ihtarname zorunlu mu?

Her durumda zorunlu değildir.

TBK 345/3 uyarınca kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Noter ihtarnamesi şart mı?

Kanunda yazılı bildirimden söz edilmektedir.

Bu nedenle her durumda noter ihtarnamesinin zorunlu olduğunu söylemek doğru değildir.

Ancak bildirimin içeriğinin, tarihinin ve kiracıya ulaştığının ispatı önemlidir.

Arabuluculuğa başvurmak ihtarname yerine geçer mi?

Arabuluculuk başvurusuyla TBK 345'teki yazılı artış bildirimi farklı hukuki işlemlerdir.

Yalnızca arabuluculuk başvurusu yapılmış olmasına dayanarak otuz günlük bildirim koşulunun mutlaka yerine geldiği varsayılmamalıdır.

Süreye bağlı hak kaybının önlenmesi için bu ayrım önemlidir.

10. Kira Tespit Davasında Tarih Hesaplama Örneği

Bir konutun yeni kira döneminin 1 Ekim 2026 tarihinde başlayacağı varsayılsın.

Kiraya veren, yeni kira bedelinin bu dönem başından geçerli olmasını istiyorsa TBK 345 kapsamındaki koşullardan birinin mevcut olması gerekir.

Sözleşmede artış hükmü bulunmadığı durumda, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün öncesindeki sürede dava açılmış veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması önem kazanır.

Bu örnekte otuz günlük takvim hesabı bakımından Eylül 2026 başı kritik dönemdir.

Ancak işlem tarihinin tam olarak belirlenmesinde tebliğ, süre hesabı ve ilgili diğer koşullar ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa

Geçerli bir artış hükmü bulunması hâlinde, TBK 345/3'teki özel düzenleme uyarınca yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedelin dönem başından uygulanması mümkün olabilir.

11. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Kira tespit davalarında arabuluculuk, 2026 itibarıyla dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.

Bu yükümlülük 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Arabuluculuk nasıl başlatılır?

Kanuni başvuru usulü çerçevesinde arabuluculuk bürosuna müracaat edilir.

Başvuruda taraflar ve uyuşmazlık konusu belirlenir.

Arabulucu, taraflarla görüşerek uzlaşma imkânını değerlendirir.

Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mu?

Hayır.

Arabuluculuğa başvurmak dava şartı olabilir; ancak tarafların anlaşmaya zorlanması söz konusu değildir.

Anlaşma olmazsa ne olur?

Arabuluculuk süreci usulüne uygun biçimde anlaşamama son tutanağıyla tamamlanırsa dava açılması mümkün olabilir.

Arabuluculuk sırasında kira artırılır mı?

Taraflar, kanuni koşullarla yeni kira bedeli üzerinde anlaşabilir.

Ancak anlaşmanın geçerliliği ve bağlayıcılığı ilgili mevzuata göre değerlendirilir.

12. Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira bedelinin belirlenmesi, yalnızca kiraya veren açısından gündeme gelen bir talep değildir.

Hukuki yararı bulunan kiracı da koşullarına göre kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?

Evet.

Kiraya veren, kanuni koşullarla kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet.

Kiracı da kira bedeline ilişkin uyuşmazlık ve hukuki yarar mevcutsa tespit davası yoluna başvurabilir.

Yeni ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?

Taşınmazın el değiştirmesiyle kira ilişkisinin yeni malike etkisi, TBK 310 ve ilgili hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

Yeni malikin kira bedelinin tespitini isteyip isteyemeyeceği ve hangi kira dönemine yönelik talepte bulunabileceği somut sözleşmeye göre incelenmelidir.

13. Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Kira tespit davasında talep edilen bedelin yüksek olması, tek başına görevli mahkemeyi değiştirmez.

Kira tespit davası asliye hukukta açılır mı?

Kural olarak hayır.

Kira bedelinin tespiti uyuşmazlığında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Hangi şehirde dava açılır?

Yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun genel ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin özel yetki hükümlerine göre belirlenir.

Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar önemlidir.

Taşınmazın bulunduğu yerin her durumda tek ve kesin yetkili mahkeme olduğu varsayılmamalıdır.

14. Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, mevcut kira bedeli, yenileme dönemi, artış hükmü ve beş yıllık sürenin tamamlanıp tamamlanmadığı belirlenmelidir.

Ardından dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.

Anlaşma sağlanamazsa görevli ve yetkili mahkemeye dava açılabilir.

Dava dilekçesinde neler bulunmalıdır?

Kira ilişkisi, taşınmazın özellikleri, mevcut kira bedeli, istenen kira dönemi, hukuki gerekçeler ve talep edilen yeni kira bedeli açıklanmalıdır.

Hangi belgeler gerekir?

Kira sözleşmesi, banka dekontları, kira ödeme kayıtları, yazılı artış bildirimleri, arabuluculuk son tutanağı ve emsal kira sözleşmeleri önem taşıyabilir.

Somut olayın özelliklerine göre başka deliller de kullanılabilir.

15. Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi

Beş yıldan sonraki emsal kira değerlendirmesinde taşınmazın gerçek kira değerinin belirlenmesi teknik inceleme gerektirebilir.

Mahkeme, gerekli koşullarla keşif ve bilirkişi incelemesine başvurabilir.

Bilirkişi nelere bakar?

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu, çevresel özellikleri, donanımı ve karşılaştırılabilir kira ilişkileri değerlendirilebilir.

Bilirkişinin belirlediği kira kesin mi?

Hayır.

Bilirkişi raporu mahkeme bakımından değerlendirilecek delillerdendir.

Hukuki sonuca varma ve hakkaniyet değerlendirmesi yapma yetkisi mahkemeye aittir.

Bilirkişi raporuna itiraz edilir mi?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde bilirkişi raporuna itiraz edilebilir.

Örneğin yanlış emsal seçildiği, taşınmazların yeterince karşılaştırılmadığı veya hesaplamada hata yapıldığı ileri sürülebilir.

16. Emsal Kira Nasıl İspatlanır?

Emsal kira araştırmasında mümkün olduğunca dava konusu taşınmaza benzer taşınmazların gerçek kira ilişkileri incelenir.

Aynı bölgede bulunan iki taşınmazın kira bedelleri arasında farklılıklar olabileceği unutulmamalıdır.

Emsal kira sözleşmesi sunmak gerekir mi?

Tarafların sunduğu emsal sözleşmeler önemli delil olabilir.

Mahkeme ayrıca ilgili usul kuralları çerçevesinde emsal araştırması yaptırabilir.

Emlakçı görüşü yeterli mi?

Emlak piyasasına ilişkin görüşler yardımcı bilgi sağlayabilir.

Ancak tek bir emlakçının tahmini, mahkemenin bütün hukuki ve teknik değerlendirmelerinin yerine geçmez.

Aynı mahalledeki bütün kiralar emsal midir?

Hayır.

Daire büyüklüğü, kat, konum, bina yaşı, kullanım durumu ve kira sözleşmesinin tarihi gibi unsurlar önemlidir.

17. Kira Tespit Davasında Hâkim Hangi Bedeli Belirler?

Hâkim, uygulanabilir kanuni ölçütler ve ileri sürülen talep çerçevesinde kira bedelini belirler.

Beş yıldan sonraki değerlendirmede emsal kira araştırması ve hakkaniyet önemlidir.

Ev sahibinin istediği kira aynen kabul edilir mi?

Hayır.

Kiraya verenin talep ettiği tutar, mahkeme için otomatik olarak bağlayıcı piyasa bedeli değildir.

Mahkeme delilleri değerlendirerek karar verir.

Mahkeme talep edilenden daha yüksek kira belirler mi?

Hukuk yargılamasında taleple bağlılık ilkesi önemlidir.

Mahkemenin talep edilen tutarın üzerinde karar verip veremeyeceği, dava türü ve usul kuralları çerçevesinde değerlendirilir.

Yargıtay uygulamasında kira tespit davalarında davacının talebinin sınır oluşturmasına ilişkin kararlar bulunmaktadır.

Bu nedenle talep edilecek bedelin belirlenmesi önemlidir.

18. Kira Tespit Davasında Belirlenen Bedel Ne Zaman Geçerli Olur?

Belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından TBK 345 önemlidir.

Dava tarihi, kira sözleşmesindeki artış hükmü ve yazılı bildirimin zamanı belirleyicidir.

Mahkeme kararı geçmişe etkili olur mu?

Kanuni koşullarla yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlayıcı olacak şekilde kira bedeli tespit edilebilir.

Ancak bu, mahkemenin her durumda önceki bütün kira yılları için geriye dönük artış yapabileceği anlamına gelmez.

Dava iki yıl sürerse ne olur?

Davanın uzun sürmesi, belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı konusunda TBK 345 hükümlerini önemsiz hâle getirmez.

Karar sonucunda ortaya çıkabilecek kira farkları, hükmün kapsamı ve ilgili hukuki koşullar çerçevesinde değerlendirilir.

19. Kira Tespit Davası Sonunda Kira Farkı İstenebilir mi?

Mahkeme yeni kira bedelini daha önce başlayan bir kira dönemi için geçerli olacak şekilde belirlerse, eski kira bedeliyle tespit edilen yeni kira bedeli arasında fark ortaya çıkabilir.

Ancak bu farkların hangi tarihte talep ve takip edilebileceği, mahkeme kararı ve uygulanacak usul hükümleri bakımından ayrıca incelenmelidir.

Kira farkı için faiz istenir mi?

Faizin türü ve başlangıcı, kira farkı alacağının hukuki durumu ve temerrüt koşullarına göre değerlendirilir.

Her kira farkı için otomatik olarak dava tarihinden faiz hesaplanacağı varsayılmamalıdır.

Kira farkı ödenmezse tahliye olur mu?

Kira farkı alacağıyla kiracının tahliyesi ayrı hukuki meselelerdir.

Kira bedelinin tespit edilmiş olması, tek başına otomatik tahliye kararı anlamına gelmez.

Tahliye için ilgili özel şartların gerçekleşmesi gerekir.

20. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası, kira bedelinin TBK 344 ve 345 kapsamında belirlenmesiyle ilgilidir.

Kira uyarlama davası ise özellikle Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükümleriyle bağlantılıdır.

Kira uyarlama davası ne zaman açılır?

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve TBK 138'deki şartları karşılayan olağanüstü durumların bulunması hâlinde uyarlama talebi gündeme gelebilir.

Ancak genel ekonomik değişimlerin her durumda otomatik uyarlama hakkı doğuracağı söylenemez.

Beş yıl dolmadan uyarlama istenebilir mi?

Uyarlama davasının şartları kira tespit davasından farklıdır.

Bu nedenle beş yıllık tespit rejimi ile aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama hükümleri aynı şekilde uygulanmaz.

21. Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Arasındaki Fark

Bu iki dava türü sıkça karıştırılmaktadır.

Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesini amaçlar.

Tahliye davası ise kiracının taşınmazı boşaltmasına ilişkin hukuki taleptir.

Beş yıl dolunca kiracı tahliye edilir mi?

Hayır.

Beş yıllık sürenin dolması, kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı çıkarılabilir mi?

Kira artışına ilişkin uyuşmazlık bulunması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Kiracının hangi kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve tahliye koşullarının bulunup bulunmadığı ayrı değerlendirilir.

On yıllık uzama süresiyle beş yıllık kira tespiti aynı mı?

Hayır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347'de düzenlenen uzama süresine bağlı sona erdirme kuralları, TBK 344/3'teki beş yıllık kira bedeli belirleme rejiminden farklıdır.

22. İşyeri Kirasında Tespit Davası Açılır mı?

Konutların yanı sıra çatılı işyeri kiralarında da TBK 344 ve 345 hükümleri uygulanabilir.

Ancak kiralananın niteliği ve sözleşme ilişkisi önemlidir.

Dükkân kirasında beş yıl şartı

Çatılı işyeri niteliğindeki kiralamalarda beş yıllık kira belirleme rejimi gündeme gelebilir.

İşyeri kirası ile konut kirası tamamen aynı mı?

Hayır.

Her iki kira türünde ortak hükümler bulunmakla birlikte sözleşmenin niteliği, vergi yükümlülükleri ve diğer özel kurallar farklı olabilir.

Özellikle net ve brüt kira bedeli ayrımı işyeri kiralarında önem kazanabilir.

23. Kira Tespit Davasında Net ve Brüt Kira

Kira tespit davalarında bedelin net veya brüt olarak talep edilmesi ve belirlenmesi önemlidir.

Özellikle vergi kesintisine tabi işyeri kiraları bakımından bu ayrım uyuşmazlığa neden olabilir.

Net kira ile brüt kira arasındaki fark nedir?

Net kira ve brüt kira kavramları, sözleşmedeki ödeme düzenine ve uygulanacak vergi hükümlerine göre farklı anlamlar taşıyabilir.

Bu nedenle dilekçede talep edilen tutarın niteliği açıkça belirtilmelidir.

Mahkeme net kira mı belirler?

Uygulanacak hukuki esaslar, sözleşmenin niteliği ve somut talep dikkate alınır.

Net ve brüt bedellerin karıştırılması, hesaplama ve hükmün uygulanması aşamasında uyuşmazlığa neden olabilir.

24. Kira Tespit Davasında Masraflar ve Avukatlık Ücreti

Kira tespit davasında mahkeme harçları, gider avansı, tebligat ve bilirkişi giderleri gündeme gelebilir.

Keşif yapılması gereken durumlarda ilgili masraflar da doğabilir.

Kira tespit davası masrafı ne kadar?

Bütün kira tespit davaları için geçerli tek bir sabit masraf bulunmamaktadır.

Talep edilen kira farkı, dava değeri, bilirkişi incelemesi ve ilgili tarifeler önemlidir.

Davayı kazanan bütün masraflarını alır mı?

Yargılama giderlerinin ve karşı vekâlet ücretinin hangi tarafa yükletileceği, davanın kabul veya ret durumu ve usul hükümlerine göre belirlenir.

25. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemenin iş yükü, delillerin kapsamı, emsal kira araştırması, keşif, bilirkişi raporu ve tarafların itirazlarına göre değişir.

Özellikle beş yıldan sonraki kira tespit davalarında emsal karşılaştırmasının yeterli yapılması önemlidir.

Birkaç ay içinde sonuçlanır mı?

Bazı uyuşmazlıklar daha kısa sürede çözülebilir; bazıları ise daha uzun yargılama gerektirebilir.

Bu nedenle bütün kira tespit davaları için kesin sonuçlanma süresi vermek mümkün değildir.

Dava sürerken kiracı hangi kirayı öder?

Dava devam ederken tarafların mevcut hukuki yükümlülükleri ve geçerli artış düzeni önemlidir.

Kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi talebinin bulunması, tek başına kiracının mevcut ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez.

26. Kira Tespit Davasında Yargıtay Uygulaması

Yargıtayın kira tespit davalarına ilişkin kararlarında, özellikle beş yıllık dönemin sonrasındaki emsal kira araştırması ve hakkaniyet değerlendirmesi önem taşımaktadır.

Yargıtay uygulamasında taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi, karşılaştırılabilir emsallerin incelenmesi ve mevcut kiracının durumunun değerlendirilmesi üzerinde durulmaktadır.

Eski kiracı indirimi nasıl değerlendirilir?

Yargıtayın kira tespitine ilişkin kararlarında, mevcut kiracının uzun süredir taşınmazı kullanması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğine ilişkin değerlendirmeler bulunmaktadır.

Ancak her somut olayda aynı oranın uygulanacağı yönünde değişmez bir kanuni tarife bulunmamaktadır.

Emsal araştırması eksikse ne olur?

Mahkemenin dayandığı bilirkişi raporunun emsal karşılaştırması bakımından yetersiz olması, kanun yolu incelemesinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle yalnızca bölgedeki ortalama ilan fiyatlarına bakılarak hüküm kurulması, her durumda yeterli değerlendirme olmayabilir.

27. Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar

Kira tespit davalarında önemli hak kayıplarına neden olabilecek yanlışların başında beş yıllık sürenin ve dava zamanının yanlış hesaplanması gelmektedir.

Bir başka hata ise kira tespit davasının yalnızca beş yıldan sonra açılabileceğinin düşünülmesidir.

Dikkat edilmesi gereken başlıca ayrımlar şunlardır:

• Olağan TÜFE artışı ile beş yıllık emsal kira tespiti.

• Beş yıllık kira tespiti ile kiracının tahliyesi.

• Otuz günlük yazılı bildirim ile dava şartı arabuluculuk.

• Sözleşmedeki kira artış hükmü ile sonradan gönderilen ihtarname.

• İnternet ilan fiyatı ile gerçek emsal kira sözleşmesi.

• Boş taşınmazın piyasa kirası ile mevcut kiracı için hakkaniyete uygun kira.

• Kira tespit davası ile kira uyarlama davası.

Bu ayrımların doğru yapılması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemlidir.

28. Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nedir?

Kira bedelinin, ilgili kanuni şartlarla mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira sözleşmesi ve talep edilen dönem incelenir, dava şartı arabuluculuk tamamlanır ve görevli sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Kira tespit davası için beş yıl şart mı?

Her durumda değil. Ancak beş yıldan sonraki kira bedeli belirleme rejiminde emsal kiralar ve hakkaniyet özellikle önem taşır.

Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı yapabilir mi?

Hayır. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli kanuni ölçütler çerçevesinde mahkeme tarafından belirlenebilir.

Altıncı yılda kira nasıl belirlenir?

TBK 344/3 kapsamındaki şartlar gerçekleşmişse TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınır.

2026 kira artış sınırı yüzde 25 mi?

Hayır. Geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

2026 kira artışı hangi orana göre yapılır?

Olağan yenileme artışında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı önemlidir. Yenileme tarihine göre ilgili resmî oran belirlenir.

Kira tespit davası her zaman açılır mı?

TBK 345 uyarınca dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı özel süre koşullarına bağlıdır.

Kira tespit davasında otuz gün şartı nedir?

Yeni kira dönemi başlangıcından itibaren hüküm doğurması istenen bedel için TBK 345'te düzenlenen dava veya yazılı bildirim süreleri önemlidir.

Kira tespit davasında ihtarname zorunlu mu?

Her durumda değil. Özellikle sözleşmede artış hükmü bulunması farklı sonuç doğurabilir.

İhtarname noter aracılığıyla mı gönderilmeli?

Kanunda yazılı bildirim düzenlenmiştir. Ancak bildirimin yapıldığının ve kiracıya ulaştığının ispatı önemlidir.

Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 2026 itibarıyla dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Hukuki yararı bulunan kiracı da kanuni koşullarla kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Yeni ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?

Kira ilişkisinin yeni malike geçişine ilişkin kurallar ve ilgili diğer koşullar çerçevesinde mümkün olabilir.

Kira tespit davasında emsal kira nasıl bulunur?

Benzer özellikteki taşınmazların gerçek kira ilişkileri, karşılaştırmalı inceleme ve gerektiğinde bilirkişi araştırmasıyla değerlendirilir.

Eski kiracı indirimi yüzde kaç?

Kanunda bütün olaylarda uygulanacak sabit bir oran bulunmamaktadır. Hakkaniyet değerlendirmesi önemlidir.

Kira tespit davası sonucunda kiracı çıkarılır mı?

Hayır. Kira tespit davası otomatik tahliye sonucu doğurmaz.

Kira tespit davasında geriye dönük kira alınır mı?

TBK 345'teki koşullar gerçekleşmişse mahkemenin belirlediği bedel ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Süre mahkemenin iş yüküne, delillere, bilirkişi ve keşif işlemlerine göre değişir.

Kira tespit davasında avukat zorunlu mu?

Genel olarak avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak sürelerin ve hukuki taleplerin doğru belirlenmesi önemlidir.

29. Sonuç

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde uygulanacak kira bedelinin hukuka uygun biçimde belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur.

2026 itibarıyla kira tespit davalarının temel dayanağı TBK 344 ve 345. maddeleridir.

Olağan yenileme dönemlerindeki kira artışlarında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı önem taşırken, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de dikkate alınabilir.

Beş yıllık sürenin dolması, kiraya verenin kira bedelini sınırsız biçimde artırabileceği veya kiracıyı doğrudan tahliye edebileceği anlamına gelmez.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından TBK 345'teki otuz günlük süre, yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı önemlidir.

Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Doğru hukuki değerlendirme için kira sözleşmesinin başlangıcı, yenileme dönemi, mevcut kira bedeli, TÜFE oranı, emsal kiralar, ihtarname ve arabuluculuk süreci birlikte incelenmelidir.

Bu makale 3 Kasım 2026 tarihi itibarıyla genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin tarihi, süresi, artış hükmü, taşınmazın niteliği, tebligat ve arabuluculuk işlemleri ile uygulanabilecek özel kanuni düzenlemeler farklı sonuçlar doğurabilir. İçerik somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.