Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Şartları ve Dava Süreci

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Şartları ve Dava Süreci

Kiracı tahliye davası, konut veya işyeri kiracısının kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkının kanunda belirtilen nedenlerle sona erdirilmesi ve kiralanan taşınmazın boşaltılması amacıyla açılan davadır. Türk hukukunda kiracının tahliyesi, yalnızca ev sahibinin taşınmazını geri almak istemesine bağlı değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu'nda veya ilgili özel mevzuatta düzenlenen hukuki koşulların gerçekleşmesi gerekir.

2026 yılı itibarıyla kiracı tahliyesi; ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni nedenlerle mümkün olabilir.

Ancak bu tahliye nedenlerinin her biri farklı şartlara, bildirim sürelerine ve dava açma usullerine tabidir. Örneğin kirasını ödemeyen kiracı için uygulanabilecek hukuki yol ile ev sahibinin konutta kendisinin oturmak istemesi nedeniyle açacağı tahliye davası aynı değildir.

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi de kiracının her durumda taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi gereğince belirli süreli sözleşmeler, kanuni koşullarla kendiliğinden uzayabilir.

Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Bu makalede kiracı tahliye davasının şartları, ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, kira borcu, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi, yeni malikin hakları, tahliye davası açma süreleri, arabuluculuk ve mahkeme süreci 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat kapsamında açıklanmaktadır.

1. Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, kiralanan taşınmazın kanuni koşullarla boşaltılmasını sağlamak amacıyla açılan davadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri ve konut ile çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu düzenlemeleri içermektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı, kiracının barınma ve kullanım menfaatlerini koruyan özel hükümlere tabidir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin belirli süreli olması veya kiraya verenin taşınmazın maliki bulunması, tek başına derhâl tahliye yetkisi sağlamaz.

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Hayır.

Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kanunun öngördüğü tahliye nedenlerinden biri gerçekleşmeden sırf taşınmazın maliki olduğu için kiracıyı istediği tarihte çıkaramaz.

Tahliye için ilgili kanuni neden, süre ve usul şartlarına uyulmalıdır.

Kiracı kira sözleşmesi bitince çıkmak zorunda mı?

Kural olarak hayır.

TBK 347'ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Kiraya veren, yalnızca belirlenen sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez.

Ancak kanunda belirtilen diğer tahliye nedenleri ve on yıllık uzama süresine ilişkin özel hüküm saklıdır.

2. Kiracının Tahliye Edilebileceği Durumlar Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında başlıca tahliye nedenleri Türk Borçlar Kanunu'nun 315, 347, 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiştir.

Başlıca hukuki yollar şunlardır:

• Kiraya verenin gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı.

• Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin kanuni ihtiyacı.

• Kira bedelinin ödenmemesi ve usulüne uygun temerrüt süreci.

• Bir kira dönemi içerisinde kanuni şartları taşıyan iki haklı ihtarın oluşması.

• Kiralananın tesliminden sonra verilen geçerli yazılı tahliye taahhüdü.

• Esaslı onarım, yeniden inşa veya imar nedeniyle kullanımın mümkün olmaması.

• Kanuni koşullarla on yıllık uzama süresinin tamamlanması.

• Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin kanundaki koşulları taşıyan başka bir konutunun bulunması.

Ancak bu nedenlerden birinin ileri sürülmesi, tahliye kararının mutlaka verileceği anlamına gelmez.

Her nedenin özel koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmazı kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının kullanması için gerçek bir gereksiniminin bulunması durumunda başvurulabilen hukuki yoldur.

TBK 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açabilir.

Ancak ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir.

Ev sahibi kendisi oturmak için kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, kanuni koşulların gerçekleşmesi hâlinde çıkarabilir.

Örneğin kiraya verenin fiilen oturabileceği uygun bir konutunun bulunmaması ve kiralanan taşınmazda kendisinin yaşayacak olması, ihtiyaç iddiası bakımından değerlendirilebilir.

Ancak ev sahibinin yalnızca kira bedelini yükseltmek istemesi veya kiracıyı başka bir kişiye kiraya vermek amacıyla çıkarmaya çalışması, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kendiliğinden doğurmaz.

Çocuğum oturacak diye kiracı çıkarılabilir mi?

Kiraya verenin altsoyu için gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı bulunması hâlinde TBK 350 kapsamında tahliye davası açılabilir.

Ancak çocuğun taşınmazı kullanacağı yönündeki soyut beyan yeterli olmayabilir.

Örneğin çocuğun eğitim, çalışma veya aile hayatına ilişkin somut koşulları ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Anne veya baba için tahliye istenebilir mi?

Evet.

Kiraya verenin üstsoyu için kanunun aradığı nitelikte konut veya işyeri gereksinimi bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

TBK 350'ye göre belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılabilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir aylık dava süresi uygulanır.

TBK 353 kapsamında süresinde yapılan yazılı dava açma bildiriminin, dava açma süresini bir kira yılı uzatmasına ilişkin özel hüküm de önemlidir.

Bu süreler somut kira sözleşmesi ve tebligat bilgileriyle birlikte değerlendirilmelidir.

4. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Taşınmazın satılması veya başka şekilde yeni bir malik tarafından edinilmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

TBK 310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Ancak TBK 351, yeni malike belirli koşullarda ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı tanımaktadır.

Evi satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır.

Yeni malik, yalnızca mülkiyeti kazanmış olması nedeniyle kiracıyı hemen tahliye ettiremez.

Gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı ile kanundaki süre ve bildirim şartları aranır.

Yeni malikin altı aylık tahliye süresi

TBK 351'e göre yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse, kanuni koşullarla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Burada bir aylık yazılı bildirim süresi önemlidir.

Yeni malik sözleşme sonunda dava açabilir mi?

Evet.

TBK 351, yeni malikin isterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesine de imkân tanır.

Bu seçenek ile edinme tarihinden itibaren yazılı bildirim yapılarak kullanılan altı aylık yol birbirinden ayrılmalıdır.

5. Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının kira bedelini ödememesi, kanundaki koşullarla tahliye nedeni oluşturabilir.

TBK 315, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya verenin yazılı bildirimde bulunarak süre vermesini düzenler.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen süre en az 30 gün olmalıdır.

Kira ödenmezse kaç gün süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilir.

Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bildirimde, verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesi gerekir.

Bir aylık kira borcu tahliye nedeni olabilir mi?

Kiranın ödenmemesi nedeniyle kanunda belirtilen temerrüt koşulları gerçekleşmişse, tek bir ödenmemiş kira borcu bakımından da tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca kira ödeme tarihinin geçirilmiş olması, kiracının hiçbir ihtar veya usul işlemi olmadan derhâl çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Kiracı borcunu 30 gün içinde öderse ne olur?

Usulüne uygun temerrüt bildirimi üzerine verilen süre içinde borcun yerine getirilmesi, o temerrüt nedenine dayalı fesih bakımından hukuki sonuç doğurur.

Ancak yapılan ödemenin hangi borca ilişkin olduğu ve başka haklı ihtarların bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

6. Kira Borcu Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, ödenmeyen kira alacağını tahsil etmek ve ilgili koşullarla tahliye sağlamak amacıyla İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı hükümlerine başvurabilir.

Kira alacağı nedeniyle tahliye talepli ilamsız icra takibi, genel kira alacağı davasından farklı usule sahiptir.

İcra takibinde kiracıya ne kadar süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt nedeniyle tahliye yönünden en az 30 günlük ödeme süresi önemlidir.

Borçlunun ödeme emrine itiraz süresi ise ilgili ilamsız takip usulünde kural olarak yedi gündür.

Yedi günlük itiraz süresiyle 30 günlük ödeme süresi aynı değildir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Süresinde yapılan itiraz, icra takibinin devamını etkileyebilir.

Kiraya verenin hangi hukuki yola başvuracağı; kiracının kira sözleşmesini, imzayı veya borcu inkâr edip etmediğine ve mevcut belgelere göre değişir.

Bu nedenle her itiraz sonrasında aynı dava türünün açılması gerektiği söylenemez.

İcra yoluyla tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, İcra ve İflas Kanunu'na göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutmaktadır.

Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan genel tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk kuralı uygulanmaktadır.

Takip ile dava yolunun hukuki niteliği bu nedenle önemlidir.

7. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

TBK 352/2, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yapılan iki haklı ihtarın belirli koşullarla tahliye nedeni oluşturmasını düzenlemektedir.

İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kanundaki dönem içinde yazılı olarak iki haklı ihtara sebebiyet vermesiyle gündeme gelir.

İki haklı ihtar nasıl oluşur?

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ilgili koşullarla iki haklı ihtar oluşmalıdır.

İhtarların haklılığı ve hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu önemlidir.

Aynı kira borcu için iki ihtar çekilirse tahliye olur mu?

Aynı kira borcuna ilişkin iki ayrı bildirim yapılması, tek başına TBK 352/2 anlamında iki haklı ihtarın oluştuğu sonucunu doğurmaz.

İhtarların dayanakları ve ödenmeyen kira borçlarının niteliği değerlendirilmelidir.

Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse ne olur?

Kiracının ihtar üzerine kira borcunu ödemesi, ihtarın haklı olarak yapılmış olmasını her durumda ortadan kaldırmaz.

Ancak ihtarın gönderildiği tarihte borcun mevcut olup olmadığı ve ödeme zamanlaması önemlidir.

İki haklı ihtar nedeniyle dava ne zaman açılır?

Kanunda belirtilen kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

Davanın zamanında açılması ve öncesinde dava şartı arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi önemlidir.

8. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir.

TBK 352/1 uyarınca, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen geçerli yazılı tahliye taahhüdü, ilgili koşullarla tahliye imkânı sağlayabilir.

Tahliye taahhütnamesinin şartları nelerdir?

Taahhüdün yazılı olması, kiracının iradesine dayanması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve tahliye tarihinin belirli olması temel unsurlardır.

Belgenin gerçekten kim tarafından ve hangi koşullarda düzenlendiği önemlidir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt geçerli mi?

Kanun, geçerli taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar.

Bu nedenle teslimden önce veya teslimle birlikte alınan belgeler bakımından geçerlilik sorunu gündeme gelebilir.

Ancak belgenin üzerinde yazılı olan tarih ile gerçekten düzenlendiği tarih, imza ve ispat koşulları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Boş tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Tarih alanları sonradan doldurulmuş belgelerde, belgenin teslim koşulları, kiracının iradesi, imza inkârı ve diğer itirazlar önem kazanabilir.

Bu nedenle boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesinin her durumda geçerli veya her durumda geçersiz olduğu şeklinde kesin açıklama yapılması doğru değildir.

Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa ne yapılır?

TBK 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirme yoluna gidebilir.

Ancak taahhüdün geçerli olması ve ilgili usul kurallarına uyulması gerekir.

9. 10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

TBK 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinin uzama dönemlerine ilişkin özel sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Burada önemli olan yalnızca kiracının taşınmazda 10 yıldır oturması değildir.

10 yıl dolunca kiracı otomatik çıkar mı?

Hayır.

Kanunda belirtilen sürelerin dolması, yazılı bildirim koşullarının yerine getirilmesi ve gerektiğinde tahliye yoluna başvurulması gerekir.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Örneğin belirli süreli bir yıllık kira sözleşmesinde başlangıçtaki sözleşme süresi ile sonraki uzama yılları farklı kavramlardır.

Bu nedenle kiracının fiilen taşınmazda bulunduğu toplam süreyi doğrudan 10 yıl olarak kabul etmek hatalı olabilir.

10 yıllık kiracıya ihtar ne zaman gönderilir?

Sözleşmenin niteliği ve uzama dönemleri hesaplandıktan sonra, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce geçerli yazılı bildirim yapılması gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK 347'de farklı kurallar düzenlenmiştir.

10. Kiracının Başka Evi Varsa Tahliye Edilebilir mi?

TBK 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması, belirli koşullarla tahliye nedeni oluşturabilir.

Ancak kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi gerekir.

Kiracının tapuda evinin olması yeterli mi?

Hayır.

Taşınmazın konut niteliği, oturmaya elverişli olması, bulunduğu yer ve ilgili diğer kanuni koşullar önemlidir.

Kiracının herhangi bir ilde taşınmazının bulunması, tek başına bu tahliye nedenini oluşturmaz.

Dava ne zaman açılır?

TBK 352/3 uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gündeme gelir.

11. Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

TBK 350/2 uyarınca kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız bulunması hâlinde tahliye istenebilir.

Ancak her tadilat bu kapsamda değerlendirilmez.

Evi tadilat yaptırmak için kiracı çıkarılabilir mi?

Kiralananın kullanılmasını imkânsız kılan ve kanuni koşulları karşılayan esaslı çalışmalar söz konusuysa tahliye gündeme gelebilir.

Buna karşılık basit boya, bakım veya küçük onarım ihtiyacının tek başına bu kapsamda tahliye nedeni oluşturduğu söylenemez.

Tadilat nedeniyle tahliye edilen kiracının yeniden kiralama hakkı var mı?

TBK 355 kapsamında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen kiracının, kiralananın yeni durumu ve eski kira sözleşmesi bakımından kanunda öngörülen öncelik hakkı bulunabilir.

Bu hakkın kullanılması ve yeniden kiralama yasağıyla ilgili özel hükümler bulunmaktadır.

12. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Ev Başkasına Kiraya Verilebilir mi?

TBK 355, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanmasına ilişkin sınırlamalar getirmektedir.

Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Ev sahibi kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralarsa ne olur?

Kanunda belirtilen yeniden kiralama yasağının ihlali hâlinde, ilgili şartların oluşmasıyla eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

TBK 355'te tazminat bakımından son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere düzenleme bulunmaktadır.

Ancak bu tazminatın doğması için somut olayda kanuni koşulların ve tahliye sürecinin hukuki niteliğinin değerlendirilmesi gerekir.

Kiracının yalnızca kendi isteğiyle taşınmazdan ayrılması ile mahkeme veya ilgili hukuki süreç sonucunda tahliyenin sağlanması aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

13. Kiracı Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi bu konuda temel düzenlemeyi içermektedir.

Ancak İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, düzenlemenin kapsamı dışındadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne olur?

Taraflar, kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı veya kira ilişkisinin nasıl sona erdirileceği konusunda hukuka uygun bir anlaşmaya varabilirler.

Taşınmazla ilgili arabuluculuk anlaşma belgelerinde kanuni icra edilebilirlik şerhi hükümleri önemlidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa ne olur?

Dava şartı arabuluculuk süreci anlaşma sağlanmadan tamamlandığında, kanuni koşullarla tahliye davası açılabilir.

Arabuluculuk dava açma süresini etkiler mi?

Arabuluculuk başvurusunun başlangıcından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürenin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere etkisi, 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesi kapsamında değerlendirilir.

Bununla birlikte başvurunun hangi tarihte yapıldığı ve ilgili tahliye sebebine ilişkin özel süreler dikkatle incelenmelidir.

14. Kiracı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan genel tahliye davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye sürecinde icra hukuk mahkemesinin görevine giren işlemler bulunabilir.

Yetki bakımından ise genel ve özel yetki hükümleri değerlendirilmelidir.

Tahliye davası evin bulunduğu yerde mi açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer, kira sözleşmesinin ifa yeri ve davalının yerleşim yeri gibi bağlantılar, uygulanacak yetki kurallarına göre önem taşıyabilir.

Bu nedenle her kira uyuşmazlığında yalnızca tek bir yetkili mahkeme bulunduğu söylenemez.

15. Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası açılmadan önce hangi kanuni tahliye nedenine dayanıldığı belirlenmelidir.

Ardından ihtar, bildirim, süre ve arabuluculuk koşullarının yerine getirilip getirilmediği kontrol edilmelidir.

Dava dilekçesinde kiralanan taşınmaz, taraflar, kira sözleşmesi, tahliye nedeni, somut olaylar ve talep sonucu açıklanmalıdır.

Hangi belgeler gerekir?

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, banka dekontları, noter ihtarnameleri, tebligat belgeleri, tahliye taahhütnamesi, tapu kaydı, ihtiyaç iddiasını destekleyen belgeler ve arabuluculuk son tutanağı gibi belgeler uyuşmazlığın türüne göre önem taşıyabilir.

Ancak her tahliye davası için bütün bu belgelerin bulunması zorunlu değildir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa tahliye davası açılabilir mi?

Kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olması, genel olarak geçerlilik şartı değildir.

Ancak kira ilişkisinin varlığı, tarafları ve koşulları bakımından ispat sorunları ortaya çıkabilir.

Tahliye taahhüdü gibi özel işlemler için ise kanunda ayrıca yazılı şekil şartı bulunmaktadır.

16. Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının süresi; tahliye nedenine, delillerin kapsamına, tarafların iddialarına, bilirkişi incelemesine, mahkemenin iş yüküne ve kanun yolu süreçlerine göre değişmektedir.

Bu nedenle bütün tahliye davalarının belirli bir ayda sonuçlanacağı yönünde kesin süre verilmesi doğru değildir.

Tahliye kararı verilirse kiracı hemen çıkar mı?

Mahkeme kararının verilmesi ile kiracının fiilen taşınmazdan çıkarılması aynı aşama değildir.

Kararın icraya elverişli olması, varsa kanun yolu süreçleri ve icra işlemlerine ilişkin kurallar ayrıca değerlendirilmelidir.

Kanun yoluna başvurulması da her durumda icrayı kendiliğinden durdurmaz.

17. Ev Sahibi Kiracıyı Zorla Çıkarabilir mi?

Kiraya verenin kiracıyı fiziksel güç kullanarak çıkarması, kiracının eşyalarını dışarı taşıması, kapı kilidini değiştirmesi veya hukuka aykırı baskı uygulaması meşru tahliye yöntemi değildir.

Tahliye, kanunun öngördüğü usuller çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

Elektrik, su veya doğal gazı keserek kiracı çıkarılabilir mi?

Kiracıyı taşınmazı boşaltmaya zorlamak amacıyla hukuka aykırı biçimde temel hizmetlerin kesilmesi, somut olayın özelliklerine göre hukuki sorumluluk doğurabilir.

Kiraya verenin yasal tahliye yollarını kullanması gerekir.

Kiracının eşyalarına el konulabilir mi?

Kiracının eşyalarına kanuni yetki ve usul olmaksızın el konulması hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kiraya verenin kira alacağını tahsil etmek istemesi, kendisine sınırsız el koyma yetkisi vermez.

18. Kira Artışı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşanması, tek başına tahliye nedeni değildir.

TBK 344, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel kuralları düzenlemektedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış anlaşmaları, genel olarak önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkin farklı esaslar uygulanabilir.

2026 yılında yüzde 25 kira artış sınırı geçerli mi?

Hayır.

Konut kiralarında geçmiş yıllarda uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

2026 yılında kira artışında TBK 344'teki genel sistem esas alınır.

Ev sahibi istediği kadar kira artırabilir mi?

Hayır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı kanuni sınırlamalara tabidir.

Kiraya verenin piyasadaki kiraların yükselmesini gerekçe göstererek her durumda tek taraflı ve sınırsız artış yapması mümkün değildir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı çıkarılır mı?

Kiracının hukuka aykırı bir kira artışı talebini kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Ancak hukuken geçerli kira bedelinin ödenmemesi durumunda temerrüt hükümleri gündeme gelebilir.

19. Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar.

Tahliye davası ise kanuni koşullarla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılmasına yöneliktir.

Bu iki dava farklı hukuki amaçlara sahiptir.

Beş yıl dolunca kiracı tahliye edilir mi?

Hayır.

Kira ilişkisinin beş yılı aşması, tek başına tahliye hakkı oluşturmaz.

Beş yıllık süre, TBK 344 kapsamında kira bedelinin belirlenmesinde özel bir öneme sahiptir.

Beş yıllık kiracının kirası artırılabilir mi?

TBK 344'teki koşullarla kira bedelinin mahkemece belirlenmesi gündeme gelebilir.

Bu durumda TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi kanuni ölçütler değerlendirilir.

Ancak beş yıl dolduğunda kiraya verenin dilediği kira miktarını kendiliğinden uygulama hakkı bulunduğu söylenemez.

20. Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracının temel hakları arasında kira sözleşmesine uygun kullanım, kiralananın kullanıma elverişli durumda tutulmasını isteme ve kanuni tahliye güvencelerinden yararlanma bulunmaktadır.

Kiracı, kanuna aykırı tahliye girişimlerine karşı hukuki başvuru yollarını kullanabilir.

Ayrıca kira artışı, depozito, kiralanandaki ayıplar ve sözleşmenin sona ermesi bakımından Türk Borçlar Kanunu'ndaki koruyucu hükümler uygulanır.

Kiracı tahliye davasına itiraz edebilir mi?

Kiracı, kendisine karşı açılan davada kanuni usule göre savunma yapabilir ve deliller sunabilir.

Örneğin ileri sürülen ihtiyacın gerçek olmadığını, taahhüdün geçersiz olduğunu veya kira borcunun ödendiğini savunabilir.

Ancak savunmaların hukuki niteliği ve ispatı somut olaya göre değerlendirilir.

21. Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kiraya verenin kira bedelinin zamanında ödenmesini isteme, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasını talep etme ve kanuni tahliye nedenlerinin gerçekleşmesi hâlinde sözleşmeyi sona erdirme hakları bulunmaktadır.

Bununla birlikte kiraya veren de kanundaki süre ve usul şartlarına uymakla yükümlüdür.

Kira ilişkisinin taraflar açısından korunması gereken bir sözleşmesel denge oluşturduğu unutulmamalıdır.

22. Kiracı Tahliye Davasında Depozito ve Aidat

Depozito, kiracının sözleşmesel yükümlülüklerinin güvence altına alınması amacıyla verilen güvencedir.

TBK 342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeline ilişkin özel hükümler içermektedir.

Para olarak kararlaştırılan güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozitonun hangi koşullarda iade edileceği; kira ilişkisinin sona ermesi, borçların durumu, taşınmazın teslim koşulları ve ilgili kanuni hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

Aidat ödenmezse tahliye olur mu?

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin ödenmemesi, koşulları varsa TBK 315 kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak bütün apartman giderlerinin otomatik olarak kiracının sorumluluğunda olduğu söylenemez.

Giderin niteliği, kira sözleşmesi ve kat mülkiyeti mevzuatı önemlidir.

23. Kiracı Tahliye Davası Masrafları

Tahliye davasında mahkeme harçları, tebligat, gider avansı ve koşullarına göre diğer yargılama giderleri gündeme gelebilir.

Avukatla takip edilen davalarda vekâlet ücreti de söz konusu olabilir.

Bu nedenle her tahliye davası için değişmeyen tek bir masraf tutarı bulunmamaktadır.

Davanın sonucu ve ilgili usul hükümleri, giderlerin hangi tarafa yükletileceğini etkiler.

24. Kiracı Tahliye Davasında Yargıtay Kararları

Yargıtay içtihatları, özellikle tahliye nedenlerinin değerlendirilmesi, ihtiyacın gerçekliği, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve arabuluculuk başvurusunun zamanlaması bakımından önem taşımaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2677 E., 2025/5038 K.

Konu: Tahliye davalarında dava şartı arabuluculuğa başvuru zamanı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş farklılığını giderme istemi kapsamında, tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru zamanına ilişkin uyuşmazlığı incelemiştir.

Bu karar, tahliye davası için öngörülen süre ile dava şartı arabuluculuğun hangi aşamada yerine getirilebileceği arasındaki ilişkinin önemini göstermektedir.

Karar değerlendirilirken somut tahliye nedeni ve başvuru tarihleri dikkate alınmalıdır.

Kaynak: Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat Programı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2677 E., 2025/5038 K.

25. Kiracı Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı nasıl tahliye edilir?

Kiracının tahliyesi için kanuni nedenin bulunması ve ilgili süre ile usul şartlarına uyulması gerekir. İhtiyaç, kira borcu, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi nedenler gündeme gelebilir.

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni tahliye nedenleri ve usulleri uygulanır.

Kiracı kira sözleşmesi bitince çıkmak zorunda mı?

Kural olarak hayır. TBK 347 kapsamında sözleşme kanuni koşullarla bir yıl uzayabilir.

Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır?

Tahliye için mutlaka birkaç aylık kira borcu birikmesi gerektiği yönünde genel bir kural yoktur. TBK 315 kapsamındaki temerrüt koşulları önemlidir.

Bir kira ödenmezse icra takibi yapılır mı?

Vadesi gelmiş ve ödenmemiş kira alacağı bakımından kanuni koşullarla icra takibi başlatılabilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gibi şartlar önemlidir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak kaç gün içinde işlem yapılmalı?

TBK 352/1 uyarınca taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması gerekir.

İki haklı ihtar ile tahliye olur mu?

Kanundaki dönem, yazılı ihtar ve dava süresi şartlarının gerçekleşmesi hâlinde TBK 352/2 kapsamında tahliye talep edilebilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Gerçek ve zorunlu ihtiyacı varsa TBK 351'deki bildirim ve dava şartlarıyla çıkarabilir.

10 yıllık kiracı çıkarılabilir mi?

TBK 347'deki on yıllık uzama süresi ve bildirim şartları gerçekleşmişse sebep gösterilmeksizin sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Beş yıllık kiracı çıkarılabilir mi?

Beş yıllık kira süresinin dolması tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak kira tespit davası bakımından özel kurallar bulunmaktadır.

Kiracı tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Kural olarak evet. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise kanuni istisna kapsamındadır.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Genel tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İcra yoluyla tahliyede özel görev hükümleri uygulanabilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Davanın süresi tahliye nedenine, delillere, mahkemenin iş yüküne ve kanun yolu işlemlerine bağlıdır.

Tahliye davasında avukat zorunlu mu?

Genel olarak zorunlu değildir. Ancak tahliye nedenine özgü süreler, arabuluculuk ve usul kuralları önemlidir.

26. Sonuç

Kiracı tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü koşullar çerçevesinde gerçekleştirilebilir.

Kiraya verenin taşınmazın maliki olması veya kira sözleşmesinin başlangıçta belirlenen süresinin dolması, her durumda tek başına tahliye hakkı sağlamaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, kira borcu, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, yeniden inşa ve imar ile on yıllık uzama süresi gibi nedenlerin her birinde farklı hukuki şartlar bulunmaktadır.

2026 yılı itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan genel tahliye davalarında, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Özellikle bir aylık dava açma süreleri, yazılı bildirim şartları ve icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel usuller hak kaybı bakımından önem taşır.

Kiracı açısından da tahliye nedenine karşı savunma ve delil sunma hakkı bulunmaktadır.

Kiracı tahliyesinde doğru hukuki sonuca ulaşılabilmesi için kira sözleşmesinin türü, tahliye gerekçesi, tebligat ve bildirim tarihleri, mevcut deliller ve uygulanacak özel usul hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin türü, kiralananın niteliği, tahliye sebebi, bildirim tarihleri, arabuluculuk süreci ve ilgili özel mevzuat farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. İçerik, somut olaya yönelik hukuki danışmanlık yerine geçmez.