Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir, Nasıl Açılır? (İzale-i Şuyu Davası)

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu mülkiyetin, aynen paylaşma ya da satış yoluyla sona erdirilmesini sağlayan hukuki yoldur. Özellikle miras kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların mirasçılar arasında paylaştırılamaması veya hissedarların ortak mülkiyeti sürdürmek istememesi durumunda gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davasında temel amaç, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyeti sona erdirmektir. Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünerek paylaştırılması mümkünse aynen taksim; bu mümkün değilse kanuni koşullarla satış suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olur.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698 ve 699. maddeleri, paylı mülkiyetin sona erdirilmesini ve paylaşma biçimlerini düzenlemektedir. Miras ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise miras hukukuna ilişkin özel hükümler de dikkate alınmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası açmak için bütün hissedarların rızasının bulunması zorunlu değildir. Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere tek bir paydaş da ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak davada ilgili bütün paydaşların veya hak sahiplerinin usulüne uygun şekilde yer alması gerekir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Bu makalede ortaklığın giderilmesi davasının şartları, miras kalan taşınmazların paylaşımı, zorunlu arabuluculuk, aynen taksim, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, hissedarların hakları, dava masrafları, muhdesatın aidiyeti, Yargıtay kararları ve yargılama süreci güncel mevzuat çerçevesinde incelenmektedir.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

Bu dava, uygulamada sıklıkla izale-i şuyu davası olarak adlandırılmaktadır. İzale-i şuyu ifadesi, ortaklığın ortadan kaldırılması anlamında kullanılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davaları en sık miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlar üzerinde ortaya çıkar.

Örneğin bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı konutun dört mirasçıya kalması ve mirasçıların bu konutun nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamaması durumunda ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ancak dava yalnızca miras kalan taşınmazlara özgü değildir.

Birden fazla kişinin birlikte satın aldığı arsa, tarla, konut, araç veya diğer paylaşılabilir mallar bakımından da hukuki şartlara göre ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının amacı nedir?

Bu davanın amacı, kural olarak belirli bir paydaşın mülkiyet hakkını ortadan kaldırmak veya diğer paydaşlara üstünlük sağlamak değildir.

Amaç, ortak mülkiyet ilişkisinin kanunun öngördüğü yöntemlerden biriyle sona erdirilmesidir.

Ortaklık aynen paylaşma yoluyla sona erdirilirse hak sahipleri, koşullara göre malın belirli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet elde edebilirler.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse mal satılarak elde edilen bedel, hak sahiplerine kanuni payları ve varsa ilgili diğer hakları dikkate alınarak dağıtılır.

Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasının her durumda taşınmazın açık artırmayla satılması sonucunu doğurduğu söylenemez.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için öncelikle paylaşmaya elverişli bir birlikte mülkiyet ilişkisinin bulunması gerekir.

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti niteliğindeki hak sahiplikleri, ilgili kanuni düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.

Bunun yanında paylaşma isteminin kanunen mümkün olması ve dava şartlarının yerine getirilmesi gerekir.

2.1. Birlikte mülkiyetin bulunması

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin hak sahibi olduğu mallar bakımından gündeme gelir.

Bir taşınmaz üzerinde yalnızca tek kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa, diğer şartlar saklı olmak üzere paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesinden söz edilemez.

2.2. Paylaşma isteminin hukuken mümkün olması

TMK 698'e göre paydaşlardan her biri, kanunda belirtilen sınırlamalar bulunmadıkça paylaşma isteyebilir.

Ancak hukuki işlemden doğan geçerli bir ortaklığı sürdürme yükümlülüğü veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi gibi durumlar paylaşma hakkını etkileyebilir.

Kanuna göre paylaşma isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabilir.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

2.3. Dava şartı arabuluculuğun tamamlanması

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kanunun kapsamındaki ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Arabuluculuk sürecinin anlaşamama ile sonuçlanması hâlinde dava açılabilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

TMK 698 kapsamında, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava açılması için diğer paydaşların aynı talebi desteklemesi zorunlu değildir.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir taşınmazda iki kardeş taşınmazı birlikte kullanmak isterken üçüncü kardeş ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Bu durumda üçüncü kardeşin payının diğerlerinden küçük olması, tek başına dava açmasını engellemez.

Hisse oranı düşük olan kişi dava açabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyet bakımından paylaşma isteme hakkı, kural olarak yalnızca çoğunluk payına sahip kişilere tanınmış değildir.

Örneğin bir taşınmazda yüzde 5 paya sahip kişi de TMK 698'deki şartlar çerçevesinde ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Ancak paylaşma hakkına ilişkin kanuni veya hukuki sınırlamaların bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Diğer hissedarlar davayı kabul etmezse ne olur?

Paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesine karşı çıkması, tek başına davanın reddedilmesini gerektirmez.

Mahkeme, paylaşma hakkının bulunup bulunmadığını ve ortaklığın hangi yöntemle sona erdirilebileceğini değerlendirir.

Bununla birlikte paydaşın taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olduğu veya paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda ileri sürüldüğü gibi hukuken önem taşıyan itirazları bulunabilir.

Bu itirazlar somut olayın özelliklerine göre incelenir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların doğru değerlendirilmesi için paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkın bilinmesi önemlidir.

Paylı mülkiyet nedir?

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin maddi olarak bölünmemiş bir malın tamamı üzerinde belirli pay oranlarıyla mülkiyet hakkına sahip olmasıdır.

Örneğin bir taşınmazın yarısına bir kişi, diğer yarısına başka bir kişi paylı malik olabilir.

Bu durumda kişilerin payları belirlenmiş olmakla birlikte taşınmazın kendisi fiziksel olarak bölünmüş değildir.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın yarısına sahip olması, otomatik olarak bahçenin veya binanın belirli yarısının yalnızca kendisine ait olduğu anlamına gelmez.

Elbirliği mülkiyeti nedir?

Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunun öngördüğü hukuki ilişkiler nedeniyle birden fazla kişinin mal üzerinde birlikte hak sahibi olduğu mülkiyet türüdür.

Miras ortaklığı, elbirliği mülkiyetinin önemli örneklerinden biridir.

Mirasçılar, tereke üzerindeki hakları bakımından miras ortaklığına ilişkin hükümlere tabidir.

Miras kalan taşınmazda elbirliği mülkiyeti bulunması durumunda, uyuşmazlık yalnızca paylı mülkiyet hükümleriyle değil, miras hukukundaki özel paylaşma kurallarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

5. Miras Kalan Ev, Arsa veya Tarla İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bir bölümü miras kalan taşınmazlardan kaynaklanmaktadır.

Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında taşınmazların kullanımı, satışı veya paylaşılması konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Örneğin miras kalan evde bir mirasçı oturmaya devam ederken diğer mirasçılar taşınmazın satılmasını isteyebilir.

Benzer şekilde miras kalan tarla üzerinde mirasçılardan birinin tarım yapması, diğer mirasçıların paylaşma hakkını her durumda ortadan kaldırmaz.

Miras kalan ev satılmak zorunda mı?

Hayır. Miras kalan bir evin mutlaka satılması gerektiği söylenemez.

Öncelikle mirasçıların hukuka uygun bir paylaşma anlaşması yapmaları mümkündür.

Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında ise taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı ve ilgili diğer paylaşma seçenekleri değerlendirilir.

Bir apartman dairesinin fiziken ve hukuken bağımsız parçalara ayrılması çoğu durumda mümkün olmayabilir. Ancak taşınmazın niteliğine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.

Mirasçılardan biri evin satılmasını istemezse ne olur?

Tek bir mirasçının satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların kanundan doğan paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak satışın gerekli olup olmadığı, ortaklığın aynen giderilip giderilemeyeceği ve varsa özel kanuni sınırlamalar değerlendirilmelidir.

Miras kalan evde oturan mirasçı davayı engelleyebilir mi?

Mirasçılardan birinin taşınmazda oturması, tek başına ortaklığın giderilmesi davasının açılmasını engellemez.

Ancak oturma hakkının hukuki dayanağı, varsa intifa veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni haklar ve diğer özel koşullar değerlendirilmelidir.

Taşınmazın fiilen kullanılması ile taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve paylaşma hakları farklı hukuki konulardır.

6. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu düzenleme 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde yer almaktadır.

Dava şartı arabuluculuk, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Kanuni yükümlülük, dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması ve sürecin ilgili kurallara uygun biçimde tamamlanmasıdır.

Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa ne olur?

Dava şartı arabuluculuk kapsamında kalan bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan dava açılması hâlinde dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret gündeme gelir.

Arabuluculuğa başvurulmuş olmasına rağmen son tutanağın dilekçeye eklenmemesi durumunda ise ilgili kanuni tamamlama hükümleri değerlendirilir.

Bu iki durum aynı değildir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne olur?

Taraflar, malın nasıl paylaşılacağı veya ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceği konusunda hukuka uygun bir anlaşmaya varabilirler.

Taşınmazlara ilişkin anlaşmalarda, arabuluculuk anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhine ilişkin özel hükümler uygulanır.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi kapsamında taşınmazlarla ilgili anlaşma belgeleri bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Bu süreçte mahkeme, anlaşmanın içeriğini, cebri icraya elverişliliğini ve taşınmazlara ilişkin kanuni sınırlamalara uygunluğunu inceler.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa ne olur?

Arabuluculuk süreci anlaşma sağlanmadan tamamlanırsa, kanuni koşullar çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması, taraflardan birinin paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

7. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, ilgili dava şartları yerine getirildikten sonra görevli ve yetkili mahkemeye dava dilekçesi sunularak açılır.

Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi talep edilen malın açık biçimde belirlenmesi gerekir.

Taşınmazlar bakımından il, ilçe, mahalle, ada ve parsel gibi tapu bilgileri önemlidir.

Davada yer alması gereken paydaşların veya ilgili hak sahiplerinin doğru belirlenmesi de gereklidir.

Dava açarken hangi belgeler gerekir?

Somut olayın özelliklerine göre tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, arabuluculuk son tutanağı, tarafların kimlik ve adres bilgileri ile uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin diğer belgeler önem taşıyabilir.

Ancak her dava için gerekli belgeler aynı değildir.

Özellikle miras ortaklığı, birden fazla taşınmaz, tapu kaydı uyuşmazlığı veya muhdesat iddiası bulunan dosyalarda ek belgeler gerekebilir.

Bütün hissedarlar davada taraf olmak zorunda mı?

Ortaklığın giderilmesi davasının bütün ilgili paydaşların haklarını etkilemesi nedeniyle, davada taraf teşkilinin usulüne uygun biçimde sağlanması gerekir.

Dava açan paydaş dışındaki diğer paydaşlar kural olarak davalı gösterilir.

Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının belirlenmesi ve ilgili usuli işlemlerin yapılması gerekebilir.

Eksik taraf teşkili, yargılamanın ve kararın hukuka uygunluğu bakımından önemli sorun doğurabilir.

8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak mülkiyete konu malın fiziksel ve hukuki bakımdan bölünerek hak sahiplerine paylaştırılmasıdır.

TMK 699 kapsamında, paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamaması hâlinde paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, koşullar uygunsa malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilir.

Ancak aynen taksim her taşınmaz için mümkün değildir.

Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, ekonomik niteliği, paydaş sayısı ve bölünmenin değer kaybına neden olup olmayacağı önemlidir.

Her arsa aynen bölünebilir mi?

Hayır.

Bir arsanın fiziken iki veya daha fazla parçaya ayrılabilecek görünmesi, hukuken ifraz edilmesinin mümkün olduğu anlamına gelmez.

İmar mevzuatı, asgari parsel büyüklükleri, yol bağlantısı ve ilgili diğer koşullar dikkate alınmalıdır.

Aynen taksimde paylar eşit değilse ne olur?

TMK 699 uyarınca aynen bölünerek oluşturulan parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, daha düşük değerli parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanması mümkün olabilir.

Ancak bu yöntem de somut olayın koşullarına uygun olmalıdır.

9. Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse veya aynen bölünmesi önemli ölçüde değer kaybına neden olacaksa, TMK 699 kapsamında açık artırmayla satışa karar verilebilir.

Bu yöntem uygulamada ortaklığın satış suretiyle giderilmesi olarak adlandırılır.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde malın mülkiyetinin hak sahipleri arasında fiziksel olarak bölünmesi yerine, satış bedeli üzerinden paylaşma gerçekleştirilir.

Ortaklığın giderilmesinde satış nasıl yapılır?

Mahkemenin satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin kararı kesinleştikten sonra, satış işlemleri ilgili kanuni usule göre yürütülür.

Satış aşamasında kıymet takdiri, ilan, artırma ve bedelin dağıtılması gibi işlemler gündeme gelebilir.

Satış işlemlerinin kapsamı ve süresi ilgili mevzuata ve somut dosyanın durumuna göre değişebilir.

Satışa herkes katılabilir mi?

TMK 699 uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Bütün paydaşların bu yönde rızası bulunmuyorsa yalnızca paydaşlarla sınırlı artırma yapılması mümkün değildir.

Dolayısıyla şartlarına göre üçüncü kişilerin de katılabildiği açık artırma yöntemi uygulanabilir.

Hissedar taşınmazı açık artırmada satın alabilir mi?

Paydaşların satış sürecine katılması kanuni koşullar çerçevesinde mümkündür.

Ancak taşınmazın paydaşlardan birine bedelsiz veya otomatik biçimde bırakılması söz konusu değildir.

Satışa katılım ve bedelin ödenmesi, ilgili satış kurallarına tabidir.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?

Taşınmazın değerinin belirlenmesi, özellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında önemlidir.

Taşınmazın bulunduğu yer, yüzölçümü, imar durumu, kullanım özellikleri, üzerindeki yapılar ve ekonomik nitelikleri değer tespitinde etkili olabilir.

Mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi, aynen taksimin mümkün olup olmadığının ve taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Bununla birlikte dava aşamasındaki değer tespiti ile satış aşamasında yapılan kıymet takdirinin farklı hukuki işlevleri bulunabilir.

Taşınmaz gerçek değerinin altında satılabilir mi?

Açık artırmayla satışta oluşacak bedel, artırmaya katılım ve ilgili satış koşullarından etkilenebilir.

Bu nedenle taşınmazın mutlaka belirli bir piyasa değerinden satılacağı garanti edilemez.

Ancak kıymet takdiri ve satış işlemleriyle ilgili itiraz ve başvuru yolları, ilgili kanuni düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilebilir.

11. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde elde edilen bedel, kural olarak hak sahiplerinin mülkiyet payları dikkate alınarak dağıtılır.

Ancak dosyada intifa hakkı, muhdesatın aidiyeti veya başka özel haklar bulunması durumunda bedelin dağıtımına ilişkin değerlendirme farklılaşabilir.

Hissedarlar satış parasını eşit mi alır?

Paydaşların satış bedelini mutlaka eşit miktarda alması gerekmez.

Örneğin iki paydaşın payları farklıysa, satış bedelinin dağıtımında pay oranlarının dikkate alınması gerekir.

Miras ortaklığında ise miras payları ve ilgili diğer haklar önemlidir.

Bir hissedarın taşınmaza yaptığı masraflar satış bedelini etkiler mi?

Bir paydaşın taşınmaza masraf yapmış olması, her durumda satış bedelinden otomatik olarak daha yüksek pay almasını sağlamaz.

Yapılan masrafın niteliği, hak sahiplerinin anlaşması, muhdesat durumu ve varsa ayrı alacak hakları değerlendirilmelidir.

12. Ortaklığın Giderilmesinde Muhdesatın Aidiyeti

Muhdesat, taşınmaz üzerindeki bina, yapı, ağaç ve benzeri bütünleyici parçalar bakımından kullanılan bir kavramdır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu ve satış bedelinden kimin hangi oranda yararlanacağı uyuşmazlık konusu olabilir.

Örneğin miras kalan bir arsa üzerinde mirasçılardan birinin kendi imkânlarıyla bina yaptığını ileri sürmesi durumunda, bu iddianın hukuki niteliğinin belirlenmesi önemlidir.

Taşınmaz üzerindeki evi yapan kişi satış parasından daha fazla pay alır mı?

Bu soruya her olay için aynı cevap verilemez.

Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu hususunda tapuda şerh bulunması veya bütün paydaşların bu konuda anlaşması gibi durumlarda, muhdesatın taşınmaz değerine katkısı dikkate alınabilir.

Uyuşmazlık bulunması durumunda ise muhdesatın aidiyetinin ayrı bir davada tespit edilmesi ve bu davanın ortaklığın giderilmesi yargılamasına etkisi gündeme gelebilir.

Muhdesatın aidiyeti davası ortaklığın giderilmesini etkiler mi?

Evet. Muhdesatın aidiyeti hakkında devam eden bir uyuşmazlık, somut olayda ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılmayı gerektirebilir.

Ancak her muhdesat iddiası, davanın mutlaka durdurulmasını gerektirmez.

İddianın niteliği, uyuşmazlığın gerçekliği ve mevcut deliller değerlendirilmelidir.

13. Tarla ve Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi

Tarım arazilerinin paylaşılması, diğer taşınmazlardan farklı özel kanuni sınırlamalara tabi olabilir.

Özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin bölünmesi, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri ve miras yoluyla intikal gibi konular önem taşır.

Bu nedenle bir tarlanın fiziksel olarak bölünebilir görünmesi, hukuken aynen taksimin mümkün olduğu anlamına gelmez.

Miras kalan tarla hissedarlara bölüştürülebilir mi?

Tarım arazisinin niteliği, yüzölçümü, bulunduğu bölge, tarımsal bütünlük ve ilgili özel hükümler dikkate alınmalıdır.

Bazı durumlarda aynen bölünme mümkün olmayabilir.

Ayrıca miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinin devrine ve paylaşılmasına ilişkin özel düzenlemeler bulunabilir.

Bu nedenle tarım arazilerinde genel ortaklığın giderilmesi hükümleriyle birlikte tarım hukukundaki özel hükümler de incelenmelidir.

14. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önalım Hakkı

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda, kanuni koşullarla diğer paydaşların gündeme getirebildiği bir haktır.

Bu hak TMK 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Ancak payın üçüncü kişiye satılması ile ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın açık artırmayla satılması aynı hukuki işlem değildir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi kapsamında yapılan satışın, her durumda diğer paydaşlara kanuni önalım hakkı verdiği söylenemez.

İzale-i şuyu satışında şufa hakkı kullanılır mı?

Cebri artırmayla satışlar bakımından TMK 733'teki özel düzenleme dikkate alınmalıdır.

Kanuni önalım hakkı, cebri artırmayla satışlarda kullanılamaz.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasındaki açık artırma yoluyla satışta paydaşların önalım hakkına dayanarak taşınmazı otomatik biçimde satın alabilecekleri düşünülmemelidir.

15. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davalarının süresi, uyuşmazlığın kapsamına, taraf sayısına, taşınmazın özelliklerine ve mahkemenin iş yüküne göre değişebilir.

Özellikle çok sayıda mirasçının bulunması, mirasçılardan birinin vefatı, tebligat sorunları, muhdesat iddiaları veya imar incelemeleri yargılama süresini etkileyebilir.

Bunun yanında satış kararı verilmesi hâlinde kararın kesinleşmesi ve satış işlemleri için ayrıca zaman gerekebilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarının mutlaka belirli bir ay içerisinde sona ereceği yönünde kesin bir süre verilmesi doğru değildir.

Mahkeme kararı verilince taşınmaz hemen satılır mı?

Hayır.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi, taşınmazın aynı anda satıldığı anlamına gelmez.

Kararın kesinleşmesi ve ilgili satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir.

16. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masraflarını Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında başvuru harcı, yargılama giderleri, tebligat, keşif ve bilirkişi ücretleri gibi masraflar gündeme gelebilir.

Davanın açılması sırasında bazı giderlerin davacı tarafından avans olarak yatırılması gerekebilir.

Ancak davacının giderleri başlangıçta yatırması, nihai olarak bütün yargılama giderlerinden tek başına sorumlu olacağı anlamına gelmez.

Ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği nedeniyle yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paydaşlar arasında hangi oranlarda dağıtılacağı, ilgili usul hükümleri ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.

İzale-i şuyu davasını açan bütün masrafları öder mi?

Hayır. Başlangıçta yatırılan giderlerle yargılama sonunda taraflara yükletilen giderler aynı değildir.

Mahkeme, giderlerin nihai dağılımını davanın niteliğine ve ilgili kanuni düzenlemelere göre kararlaştırır.

Satış sırasında ayrıca masraf çıkar mı?

Satış işlemlerinde ilan, kıymet takdiri ve diğer kanuni giderler ortaya çıkabilir.

Bununla birlikte satış masraflarının kesin tutarı önceden her dosya için aynı şekilde belirlenemez.

17. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

Taşınmazlarla ilgili yetki bakımından HMK 12'deki kesin yetki düzenlemeleri dikkate alınır.

Birden fazla taşınmazın bulunduğu veya farklı yerlerdeki malların birlikte dava konusu edildiği durumlarda yetki değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.

Miras kalan ev için hangi mahkemede dava açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili yetki kuralları dikkate alınarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelir.

Ancak miras ortaklığının paylaşılmasına ilişkin özel hükümlerin uygulanmasını gerektiren durumlarda davanın hukuki niteliği ve yetki kuralları ayrıca incelenmelidir.

18. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Durdurulur veya Engellenir?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına karşı çıkan paydaşlar, paylaşma hakkını sınırlandıran veya davanın usulüne ilişkin hukuken önem taşıyan itirazlarını ileri sürebilirler.

Ancak yalnızca taşınmazın satılmasını istememek, davayı kendiliğinden engellemez.

Ortaklığın devamına ilişkin anlaşma varsa ne olur?

TMK 698 kapsamında geçerli şekilde yapılan ve kanuni sürelere uygun bulunan ortaklığın devamı anlaşmaları, paylaşma istemini etkileyebilir.

Ancak bu anlaşmaların hukuki koşulları ve kapsamı değerlendirilmelidir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma istenmesi

TMK 698'e göre uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Ancak bu düzenleme, herhangi bir paydaşın satış istemediği bütün durumlarda uygulanabilecek genel bir engel değildir.

Paylaşma isteminin zaman bakımından uygun olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Davada eksik hissedar varsa ne olur?

Paydaşların tamamının davada usulüne uygun temsil edilmemesi, taraf teşkili bakımından sorun oluşturabilir.

Bu eksikliklerin giderilmesi gerekebilir.

Hissedarlar anlaşırsa dava sona erer mi?

Tarafların ortaklığı hukuka uygun şekilde sona erdiren bir anlaşmaya varmaları, davanın devamı bakımından etkili olabilir.

Ancak davanın hangi aşamada olduğu, anlaşmanın içeriği ve yapılması gereken usul işlemleri değerlendirilmelidir.

19. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ecrimisil ve Kira Geliri

Ortaklığın giderilmesi ile paydaşlar arasındaki kullanım veya gelir uyuşmazlıkları aynı hukuki konu değildir.

Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, diğer paydaşların koşulları varsa ecrimisil veya başka alacak taleplerini gündeme getirebilir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davası, her durumda geçmişe dönük kullanım bedellerinin kendiliğinden hesaplanıp tahsil edildiği bir dava değildir.

Ecrimisil veya gelir paylaşımına ilişkin taleplerin hukuki dayanakları ve usulü ayrıca değerlendirilmelidir.

Evde oturan mirasçı diğerlerine kira ödemek zorunda mı?

Bu sorunun cevabı olayın özelliklerine bağlıdır.

Paydaşların kullanım anlaşması, taşınmazın niteliği, kullanım biçimi ve ecrimisil bakımından aranan koşullar değerlendirilmelidir.

Özellikle paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde intifadan men koşulu ve bu koşula ilişkin istisnalar önem taşıyabilir.

Bu nedenle yalnızca bir mirasçının evde oturması, otomatik olarak diğer mirasçılara belirli miktarda kira borcu doğurduğu anlamına gelmez.

20. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargıtay Kararları

Ortaklığın giderilmesi davalarında Yargıtay uygulaması özellikle aynen taksim, satış bedelinin dağıtılması, muhdesatın aidiyeti, taraf teşkili ve yargılama giderleri bakımından önem taşımaktadır.

20.1. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/4337 E., 2025/4601 K., 03.11.2025

Konu: Muhdesatın bulunduğu taşınmazda satış bedelinin paylaştırılması

Kararda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sırasında taşınmaz üzerindeki muhdesatın bedel üzerindeki etkisi değerlendirilmiştir.

Yargıtay, muhdesatın ilgili paydaşa ait olduğu hususunda gerekli koşullar mevcutsa arz ve muhdesat değerleri üzerinden oranlama yapılarak satış bedelinin dağıtılması gerektiğine işaret etmiştir.

İncelenen mahkeme hükmünde satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin düzenlemelerin kendi içerisinde çelişkili olması nedeniyle kararın infazında tereddüt oluştuğu değerlendirilmiş ve hüküm bozulmuştur.

Karar, ortaklığın giderilmesinde hüküm fıkrasının açık ve infaza elverişli olmasının önemini göstermektedir.

20.2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/4979 E., 2025/4848 K., 19.11.2025

Konu: Muhdesat bedelinin hatalı hesaplanması

Karara konu uyuşmazlıkta, taşınmaz üzerindeki muhdesatın değerinin hesaplanması ve satış bedelinin dağıtılması tartışılmıştır.

Yargıtay, muhdesatın değerinin taşınmazın toplam değeriyle ilişkilendirilmesi ve ilgili hak sahiplerine düşecek bedelin hukuka uygun yöntemle belirlenmesi gerektiğini değerlendirmiştir.

Hatalı oranlama nedeniyle hükmün infaza elverişli olmaması bozma nedeni olarak ele alınmıştır.

Bu karar, taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların değerine ilişkin hesaplamaların satış bedelinin dağılımında önemli sonuçlar doğurabileceğini göstermektedir.

20.3. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/210 E., 2025/3120 K., 19.06.2025

Konu: Muhdesatın aidiyetine ilişkin davanın bekletici mesele yapılması

Kararda ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerindeki bir yapıya ilişkin muhdesatın aidiyeti davasının devam ettiği anlaşılmıştır.

Yargıtay, muhdesatın aidiyetinin tespitine ilişkin davanın sonucunun beklenmesi gerekirken bu uyuşmazlık çözülmeden ortaklığın giderilmesi hakkında karar verilmesini doğru bulmamıştır.

Bu yaklaşım, muhdesat hakkındaki ayrı bir uyuşmazlığın satış bedelinin paylaştırılmasına doğrudan etkisi bulunabildiğini göstermektedir.

21. Anayasa Mahkemesinin Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuğa İlişkin Kararı

Anayasa Mahkemesinin 06.03.2025 tarihli, 2024/161 Esas ve 2025/69 Karar sayılı kararında, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin Anayasa'ya aykırılığı iddiası incelenmiştir.

Mahkeme, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin inceleme konusu hükümlerine yönelik iptal istemini reddetmiştir.

Bu karar, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk mekanizmasının hukuki niteliği ve mülkiyet hakkıyla ilişkisi bakımından önemlidir.

22. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Ortaklığın giderilmesi davası açılması veya takip edilmesi için genel olarak avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır.

Taraflar davalarını kendileri takip edebilirler.

Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davalarında tapu kayıtlarının incelenmesi, paydaşların doğru belirlenmesi, aynen taksim koşulları, muhdesat iddiaları, satış işlemleri ve malın hukuki niteliğine ilişkin özel düzenlemeler önem taşır.

Özellikle mirasçılık belgesi, hisseli taşınmazlar, tarım arazileri ve birden fazla hak sahibinin bulunduğu dosyalarda usuli eksiklikler yargılamanın uzamasına veya kararın bozulmasına neden olabilir.

Bu nedenle davanın hukuki niteliğinin ve ilgili işlemlerin doğru değerlendirilmesi önemlidir.

23. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını tek hissedar açabilir mi?

Evet. Kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

İzale-i şuyu davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kapsam dâhilindeki ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, uyuşmazlığın niteliğine ve ilgili usul hükümlerine göre belirlenir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kesin ve bütün dosyalara uygulanabilir bir süre bulunmamaktadır. Taraf sayısı, tebligatlar, bilirkişi incelemesi, diğer uyuşmazlıklar ve satış işlemleri süreyi etkileyebilir.

Miras kalan evin satışını tek mirasçı isteyebilir mi?

Kanuni paylaşma koşulları mevcutsa tek bir mirasçı da ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak malın mutlaka satılması gerektiği sonucu doğmaz.

Hissedarların biri satmak istemezse ne olur?

Tek bir paydaşın satışa karşı çıkması, paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aynen taksim imkânı ve diğer kanuni şartlar değerlendirilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?

Hayır. Aynen taksim hukuken ve fiilen mümkünse öncelikle bu yöntem değerlendirilir. Koşulları yoksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Satış sadece hissedarlar arasında yapılabilir mi?

Evet, ancak TMK 699 uyarınca paydaşlar arasında artırmayla satış yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir.

İzale-i şuyu davasında hissedar kendi hissesini satın alabilir mi?

Hissedar, satış koşulları çerçevesinde artırmaya katılabilir. Ancak diğer payları otomatik olarak elde etme hakkı bulunmamaktadır.

Ortaklığın giderilmesinde şufa hakkı var mı?

Cebri artırmayla satışlarda kanuni önalım hakkı kullanılamaz. Somut satış işleminin hukuki niteliği dikkate alınmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?

Başlangıçta bazı giderler davacı tarafından yatırılabilir. Nihai gider dağılımı ilgili usul hükümlerine göre belirlenir.

Evde oturan hissedar ortaklığın giderilmesini engelleyebilir mi?

Yalnızca evde oturmak, ortaklığın giderilmesine engel değildir. Ancak varsa özel kullanım veya ayni haklar değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tarla bölünür mü?

Tarlanın aynen bölünüp bölünemeyeceği 5403 sayılı Kanun ve ilgili diğer düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçilebilir mi?

Davanın usulüne uygun şekilde geri alınması, feragat veya tarafların anlaşması gibi durumlar, farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. İşlemin niteliği ve yargılamanın aşaması önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz değerinin altında satılır mı?

Açık artırmada oluşan satış bedeli farklı koşullardan etkilenebilir. Kıymet takdiri ve satış işlemlerine ilişkin kanuni başvuru yolları ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat zorunlu mu?

Hayır. Genel olarak avukatla temsil zorunlu değildir.

24. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallar üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin kanuni yöntemlerle sona erdirilmesini amaçlayan hukuki bir yoldur.

Özellikle miras kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların paylaştırılamaması durumunda gündeme gelir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davasının sonucu her olayda taşınmazın satılması değildir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın hukuki ve ekonomik özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kapsam dâhilindeki uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulanması zorunludur.

Paydaşların hakları, miras ortaklığının niteliği, taşınmaz üzerindeki muhdesatlar, özel ayni haklar, imar ve tarım mevzuatı ile satış işlemlerine ilişkin kurallar davanın sonucunu etkileyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında hukuki değerlendirmenin doğru yapılabilmesi için taşınmazın mülkiyet yapısı, paylaşma hakkının koşulları, aynen taksim imkânı ve diğer hak sahiplerinin durumu birlikte incelenmelidir.

Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, paydaşlık durumu, mülkiyet türü, taşınmazın niteliği ve ilgili özel kanun hükümleri farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. İçerik, kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.